15 jaar hypotheek versus 30 jaar afbetaald in 15

Ik heb soortgelijke vragen gevonden, maar ze lijken allemaal te focussen op een reeds bestaande 30-jaars hypotheek en of het zinvol is om te herfinancieren tot een 15. Mijn vraag is een beetje anders. Ik heb nog geen huis gekocht, maar ik probeer te beslissen met welke hypotheek. Als gevolg daarvan hoef ik geen herfinancieringskosten en een renteverandering te overwegen.

De situatie is dat ik me de betaling van een hypotheek van 15 jaar kan veroorloven en dat ik liever niet een huis betaal voor de komende 30 jaar. Ik ging dus met een 15 mee. Echter, bij het bekijken van sommige hypotheekcalculators (wat het mogelijk is dat ik verkeerd kijk) lijkt het erop dat er geen verschil is in het verkrijgen van een 30-jaars hypotheek en het gewoon aflossen in 15 jaar. . De rekenmachines lijken te zeggen dat - uitgaande van dezelfde rente - u exact dezelfde rente betaalt over 15 jaar.

Dientengevolge, denk ik, kan ik de 30 krijgen en betalen als een 15. Als er echt geen nadeel is, dan geeft dit me de mogelijkheid om de normale 30-jarige betaling te betalen als dat nodig is vanwege financiële problemen (verlies van werk, enz. .)

Dus mijn vraag is, mis ik iets? Zo nee, waarom zou iemand dan ooit 15 jaar worden in plaats van 30 jaar in 15 jaar af te betalen?

In summary: Does it really cost the same amount of money overall to pay off a 15 year mortgage vs paying off a 30 year mortgage in 15 years?

PS: stel alsjeblieft niet voor om de 30 jaar te nemen en het extra geld te investeren. Ik weet dat dit een optie is en die velen zouden suggereren. Voor de toepassing van deze vraag moet u echter alleen overwegen 15 jaar versus 30 jaar afbetaald in 15.

86
Ik betaalde een hypotheek van 25 jaar in 15 en zou het opnieuw doen indien nodig. Met verplichte maandelijkse op langere termijn is lager, en extra betalingen gaan direct naar het principe (met juiste kredietinstelling). Op standaard betalingsschema eerste paar jaar zijn bijna volledig rente. Daarom zo vroeg mogelijk zoveel mogelijk extra betalingen maken om groot verschil op de lange termijn te maken. Minder verplicht maandelijks geeft flexibiliteit die erg handig is bij het wisselen van baan of het veranderen van een noodoven in de winter. Waarschuwing: ik ben in Canada en mocht zonder extra kosten tot 10% per jaar van de oorspronkelijke prijs betalen.
toegevoegd de auteur DustinB, de bron
Ik heb beide gedaan. 30 jaar is flexibeler. Als iemand met wat cashflowproblemen in het verleden, is de 30-jaars hypotheek beter. Vanuit een financieel perspectief, zuigt de 30-jarige hypotheek moose noten.
toegevoegd de auteur user13762, de bron
Nee, er zijn 15-jarige hypotheken die nooit worden afbetaald!
toegevoegd de auteur Posipiet, de bron
Maar hij heeft wel aangegeven "... van 15-jarige hypotheken die worden afbetaald worden afbetaald in ...". Waarschijnlijk nog steeds niet helemaal correct, want ik ben er zeker van dat een paar hypotheken te laat worden afbetaald (met late vergoedingen die u ertoe aanzetten om niet te laat te zijn), of iets anders dat mogelijk niet in aanmerking komt (bijvoorbeeld geherfinancierd) .
toegevoegd de auteur Harish Talanki, de bron
@RiceFlourCookies: Zoals Tim aangaf, kwalificeerde ik mijn verklaring. Bovendien is uw vereiste betaling gedurende 30 jaar lager, zodat u in aanmerking kunt komen voor een duurder huis.
toegevoegd de auteur AbraCadaver, de bron
De intenties zijn geweldig, niet? Echter, 100% van de 15-jarige hypotheken die worden afgelost, worden in 15 jaar of minder afbetaald. Niet zo met 30 jaar, ongeacht de intenties.
toegevoegd de auteur AbraCadaver, de bron

11 antwoord

Uw berekeningen zijn correct als u dezelfde hypotheekrente gebruikt voor zowel de 15 als 30-jaars hypotheken. In het algemeen geldt echter dat wanneer u een hypotheek van 15 jaar aanvraagt, de rentevoet aanzienlijk lager is dan de 30-jaars rente . Het tarief is om een ​​aantal redenen lager, maar er is voornamelijk minder risico voor de bank op een 15-jarig uitbetalingsplan.

101
toegevoegd
... dus in plaats van een huis te kopen voor $ 200.000, kunt u een huis kopen voor $ 200.000 en $ 9.000 in uw zak steken voor hetzelfde betalingsschema. Niet slecht.
toegevoegd de auteur Adam Neal, de bron
Als je een hypotheek van 30 jaar verlaagt van 3,60% naar 3,25%, kun je alleen de hoofdsom met ongeveer 4,5% verhogen voor hetzelfde betalingsschema ...
toegevoegd de auteur MarioH, de bron
Als de rente in beide gevallen hetzelfde zou zijn, zou ik de 30 kiezen omdat het me die flexibiliteit geeft, zoals je zei, om te vertragen vanwege financiële problemen. Als de rente lager is voor een hypotheek van 15 jaar, wat meestal het geval is, zou ik de 15 kiezen, omdat het geld op rente bespaart.
toegevoegd de auteur Fredrik, de bron
Ik zou hieraan willen toevoegen dat een .35 punt niet een groot cijfer lijkt als je het in de hypotheekcalculator invoert die je gebruikt, de besparing over al die jaren is vrij groot.
toegevoegd de auteur rhaskett, de bron
Deze. Ik ging met een 15-jarige, en kreeg ongeveer 0,35 punten lager tarief dan ik zou hebben met een 30-jarige (iets als 3,25 versus 3,6 op het moment). U betaalt een boete in ruil voor de flexibiliteit om minder te betalen wanneer dat nodig is; u bent welkom om dit te doen, als u bereid bent om die boete te betalen.
toegevoegd de auteur tony, de bron

"Waarom zou iemand ooit 15 jaar krijgen in plaats van alleen maar 30 jaar in 15 jaar af te betalen?

Omdat het tarief niet hetzelfde is. Nooit dat ik heb gezien in mijn 30 jaar van volgende tarieven. Ik heb het snelheidsverschil zien variëren van 0,25% tot 0,75%. (In maart '15 is het gemiddelde tarief in mijn gebied 30jr 3,75%/15jjr 3,00%). Voor een lening van $ 150K brengt dit de betaling van 15jr op $ 1036, waarbij het 30 (tegen hogere tarief) in 15 jaar wordt betaald aan $ 1091. Dit verschil van $ 55 kan worden beschouwd als een 'flexibiliteitspremie', omdat het de mogelijkheid biedt om de werkelijke $ 695 te betalen in elke periode waarin het geld ergens anders nodig is.

Als de koers hetzelfde zou zijn, pakte ik de 30, en omdat ik niet kan zeggen "investeer het verschil", zou ik zeggen om in een tempo te betalen om 15 te worden, tenzij je een cashflowsituatie had. Een echtgenoot zonder werk. Een noodgeval dat je financierde met een lening met een hoge rente, enz. Het advies om een ​​noodfonds te hebben is geweldig tot er om wat voor reden dan ook, er gewoon te weinig is.

Op een persoonlijke noot, ik ging met de 15-jarige hypotheek voor onze laatste herfinanciering. Ik was in die tijd bijna 50 en het leek verstandig om te streven naar een hypotheekvrije pensionering.

27
toegevoegd

Ja. Het kost hetzelfde om een ​​"15 jaar in 15" jaar af te lossen tegen een "30 jaar in 15 jaar" hypotheek. De afschrijvingstermijn van 30 jaar wordt immers alleen door de kredietverstrekker gebruikt om de maandelijkse betaling te berekenen die hij verwacht, terwijl u, buiten het medeweten van hem, een afschrijvingsperiode van 15 jaar en hetzelfde percentage gebruikt om de betalingen te berekenen die u echt zult maken .

Eén factor: Kan u extra betalingen uitvoeren op het door u gewenste niveau, zonder boetes op te lopen van de kredietgever? De meeste hypotheken hebben voorafbetalingslimieten. Ten slotte. hij ziet zijn mooie stabiele 30 jaar cashflow plotseling verkort worden. Hij moet op zoek gaan naar iemand anders om de onverwachte betalingen uit te lenen aan ...

EDIT: Gesloten hypotheken, met vooruitbetalingskosten zijn hier de norm in Canada; open hypotheken hebben de overhand in de VS.

http://www.cmhc-schl.gc.ca/en/corp/ nero/JUFA/jufa_018.cfm

12
toegevoegd
De boetes voor de terugbetaling waren in de VS gemaximeerd en/of zijn vrijwel onbestaand. nolo.com/legal-encyclopedia/ & hellip;
toegevoegd de auteur Daniel McPherson, de bron
@TrevorWilson: Waarom zou een lener in de wereld ertoe worden aangezet om een ​​lening sneller af te lossen als de rente daalt? Als hij geen ARM heeft, maakt de tariefverandering geen verschil voor hem, en het geld dat hij spaart, is minder handig om elders te herinvesteren omdat de tarieven laag zijn en als hij een ARM heeft en zijn koers daalt, hij heeft minder druk om het snel af te betalen, omdat hij minder op rente spaart.
toegevoegd de auteur billpg, de bron
@MHH: theoretisch zeker, maar waarom zou zo'n klant het op die manier moeten doen? Als ik de intentie had om onmiddellijk de volledige waarde van iets te betalen, waarom zou ik dan in de eerste plaats een lening willen afsluiten? De enige mogelijke motivatie die ik kan bedenken, is het trollen, en de meeste trollen kunnen het zich niet veroorloven contant geld te betalen voor een huis. : P
toegevoegd de auteur billpg, de bron
De meeste hypotheken hebben voorafbetalingslimieten. Ten slotte. hij ziet zijn mooie stabiele 30 jaar cashflow plotseling verkort worden. Ik heb altijd gedacht dat dat een vals excuus was. Ja, de inkomstenstroom is weg, maar de hoofdsom is (met een beetje rente) ruim op schema geretourneerd en kan nu veel eerder worden geherinvesteerd dan oorspronkelijk gepland was, dus alles wordt in evenwicht gebracht.
toegevoegd de auteur billpg, de bron
@MasonWheeler Ik ga uit van een hypotheek met vaste rente. Als de marktrente daalt, zijn andere beleggingen minder aantrekkelijk, zodat de huiseigenaar net zo goed kan 'investeren' in het vooraf betalen van de hypotheeklening, wat nu aantrekkelijker lijkt in vergelijking. (Het gebruik van, zeg, $ 10k om de lening vooruit te betalen is vergelijkbaar met het kopen van een $ 10k-obligatie tegen de oorspronkelijke koers, die aantrekkelijker wordt als deze hoger is dan de huidige marktrente.)
toegevoegd de auteur TFuto, de bron
@MasonWheeler De reden waarom de vooruitbetaling van een hypotheeklening met een vast tarief slecht kan zijn voor geldschieters, is dat het aan de kredietnemers is wanneer en zo ja, en zij hebben de neiging om het meer te doen wanneer het in hun voordeel werkt, bijvoorbeeld wanneer de rentetarieven zijn gedaald. Het geld komt dus op de slechtst mogelijke tijd terug naar de kredietverstrekkers, wanneer het op een lager tarief moet worden herinvesteerd.
toegevoegd de auteur TFuto, de bron
@MasonWheeler Merk ook op dat herfinanciering kan worden beschouwd als een vorm van vooruitbetaling (dit is het gemakkelijkst om te zien of de oude hypotheeklening wordt betaald met behulp van de geleende gelden van een nieuwe hypothecaire lening verkregen uit een andere kredietverstrekker, maar dezelfde redenering geldt ook als de geldschieter hetzelfde is.) En er is duidelijk een stimulans om te herfinancieren nadat de tarieven zijn gedaald.
toegevoegd de auteur TFuto, de bron
Niet echt waar, omdat 15-jarige hypotheken bijna altijd een lagere rente hebben
toegevoegd de auteur TooTone, de bron
"De meeste hypotheken hebben voorafbetalingslimieten" is waarschijnlijk specifiek voor bepaalde rechtsgebieden. Misschien moet je aangeven welke.
toegevoegd de auteur solidcell, de bron
@MasonWheeler haha ​​... dit is waar, maar let op de gekke beperkende zaak die ik heb voorgesteld, werd alleen gebruikt om licht te laten schijnen op meer mogelijke gevallen. Als u bijvoorbeeld de lening in 6 maanden of 1 jaar hebt betaald, kan de bank ook geld verliezen.
toegevoegd de auteur Muff Tarkin, de bron
@MasonWheeler Overweeg het extreme geval waarbij de koper de volledige lening direct na ontvangst afbetaalt. De bank betaalde arbeid om die lening veilig te stellen, dus ze verliezen geld in dit geval. Hoewel uw logica van toepassing is op de meest redelijke gevallen, zijn zeer hoge limieten nog steeds logisch vanuit het perspectief van de bank.
toegevoegd de auteur Muff Tarkin, de bron
@MHH Ook zou de klant nogal ontmoedigend zijn om dingen op die manier te doen, omdat er meestal nogal wat kosten verbonden zijn aan het afsluiten van een hypotheek (bijvoorbeeld doc-kosten, belastingen, taxatie, etc.)
toegevoegd de auteur jcm69, de bron
@MHH Het lijkt onwaarschijnlijk dat ze echt geld verliezen, omdat ze op het moment van het initiëren van de lening op zijn minst enkele eenmalige kosten (en soms heel veel eenmalige kosten) lijken te verzamelen. In feite is dit zo in de mate dat veel mensen die hypotheken schrijven dit doen met de bedoeling om de hypotheek onmiddellijk aan bijvoorbeeld Fannie Mae te verkopen, zonder ooit de eerste betaling te ontvangen. Natuurlijk is dit schrijven van hypotheken zonder zorgen voor de persoon die het later terugbetaalt ook onderdeel van wat ons de recente financiële crisis bracht.
toegevoegd de auteur jcm69, de bron

Als de rentevoet in beide hypotheken hetzelfde is, dan zult u uiteindelijk hetzelfde bedrag aan rente betalen als beide over 15 jaar worden afbetaald.

In de praktijk zal echter bijna altijd een 15-jarige hypotheek een veel lagere rente hebben dan een 30-jarige hypotheek.

Ook als u overweegt om een ​​30-jarige hypotheek af te sluiten met de bedoeling deze vroeg af te betalen, zorg dan dat deze geen vervroegde betalingstraf kent; dit is een boete die de bank in rekening brengt als u de lening vroegtijdig betaalt.

12
toegevoegd

Alle tot nu toe gegeven antwoorden zijn correct, maar eerder smal.

Wanneer u een hypotheek van 30 jaar koopt, koopt u de right om de schuld binnen 30 jaar af te betalen. Wat u betaalt, hangt af van de rentevoet en hoe lang u daadwerkelijk neemt om het af te betalen (en hoofdsom en punten, enzovoort).

Net zoals je dat recht koopt, verkoopt de hypotheekbank je dat goed, en ze rekenen er meestal iets voor, meestal een hoger tarief. Immers, zij, en niet u, worden 30 jaar lang blootgesteld aan renterisico's.

Echter, als een bank een aneurisma heeft en bereid is om u een 30-jarige lening te geven voor dezelfde prijs als of lager dan welke andere bank dan ook bereid is om voor een lening van 15 jaar te gaan, hey, gratis flexibiliteit. Kan net zo goed nemen. Als u de lening in 15 jaar of 10 of 20 wilt afbetalen, kunt u doorgaan en dit doen.

4
toegevoegd
Welkom bij Money.SE. Ja, de antwoorden zijn smal, omdat de vraag zo geformuleerd was dat ze zo waren. Het OP specificeerde wat te vermijden in zijn antwoord.
toegevoegd de auteur mgkrebbs, de bron

Naast de reden in @ rhaskett's antwoord , is het belangrijk om te overwegen dat een 30-jarige hypotheek wordt afbetaald alsof het een was een 15-jarige is veel meer lastig dan alleen het betalen van de reguliere betalingen van een 15-jarige hypotheek. Wanneer u extra betaalt op uw hypotheek, weten sommige geldschieters niet wat ze moeten doen met de extra betaling, en moeten ze expliciet worden verteld dat de extra moet worden toegepast op de hoofdsom. Mogelijk moet u dit elke maand doen bij elke betaling. Bovendien staan ​​sommige kredietverstrekkers niet toe dat u een automatische betaling instelt voor meer dan de hypotheekbetaling, dus moet u uw betaling mogelijk expliciet indienen met instructies voor de kredietverstrekker per maand en vervolgens elke maand opvolgen om ervoor te zorgen dat uw betaling is correct bijgeschreven. Sommige kredietverstrekkers zijn beter in dit soort zaken dan anderen, en je zult niet echt weten hoeveel moeite het zal hebben met je kredietverstrekker totdat je begint met het verrichten van betalingen.

Als u van plan bent om het af te betalen in 15 jaar, dan krijgt u gewoon de 15-jarige hypotheek.

3
toegevoegd
Tenzij u er niet zeker van bent dat u de extra betalingen echt kunt volhouden. Zie variabel inkomen.
toegevoegd de auteur Joshua, de bron
@Joe overeengekomen. Het is bijna alsof ze de betalingen expres miscredit ...
toegevoegd de auteur Ben Miller, de bron
Ik begrijp nooit waarom dit een probleem is voor kredietverstrekkers (niet beweren dat het dat niet is, alleen dat het geen zin heeft). Als ik $ 2000 per maand verschuldigd ben, en $ 3000 instuur, crediteer dan de extra $ 1000 en klaag er niet over. Als ik voor $ 2000 twee cheques op verschillende dagen instuur, zou ik het potentieel begrijpen, maar een te grote cheque lijkt voor de hand te liggen.
toegevoegd de auteur tony, de bron
Ik denk dat de betaling onmiddellijk op de rekening moet worden bijgeschreven, ongeacht of deze de verplichting om de volgende betaling te verrichten, verwijdert. Ik vind het niet erg om te werken als studieleningen - waarbij te veel betalen automatisch de volgende betaling vermindert - zolang je de volgende betaling nog mag doen; maar het vasthouden aan de betaling gedurende het grootste deel van een maand, zonder de interesse te verminderen, is verkeerd.
toegevoegd de auteur tony, de bron
@ Joe, ik denk dat het in uw voorbeeld de vraag is of u liever het tegoed hebt dat wordt toegepast op uw volgende betaling of de hoofdsom. Het is misschien niet zo vanzelfsprekend als je denkt, dus hebben ze de neiging om standaard te werken naar degene die hen bevoordeelt als er geen expliciete instructies zijn.
toegevoegd de auteur clide313, de bron

Eigenlijk komt de extra betaling van de achterkant van de hypotheek. Dus technisch gezien wordt de hypotheek maar één maand verlaagd. Banken herberekenen echter altijd de aflossingstabel wanneer de laatste betaling is betaald of een uitbetalingsbedrag is aangevraagd. Er is een verschil tussen de twee situaties, maar dat is een ondergeschikte hoeveelheid. De 30-jarige noot biedt flexibiliteit die de 15 niet biedt. Kies er een, bespaar geld - 15 jaar, krijg flexibiliteit - 30 jaar.

1
toegevoegd
"de hypotheek wordt maar één maand korter" - kunt u uitleggen wat u hiermee bedoelt?
toegevoegd de auteur mgkrebbs, de bron

Waarom zal niemand gewoon de oorspronkelijke vraag beantwoorden?

De vraag ging niet over alternatieve kosten of flexibiliteit of gezinsonkosten. Er zijn geen juiste antwoorden op al deze dingen en ze zijn allemaal afhankelijk van individuele omstandigheden.

Ik geloof dat het antwoord op de vraag of het betalen van een 30-jarige hypotheek in 15 jaar hetzelfde bedrag zou kosten als een 15-jarige hypotheek met dezelfde rentevoet is ja maar ALLEEN als je het afrekent volgens exact hetzelfde schema als je veronderstelde 15-jaar. In werkelijkheid is het antwoord NEE om twee redenen: het aflossingsschema; en het feit dat de 30-jarige altijd een hogere rente zal hebben dan de 15-jaars rente.

De manier waarop hypotheken worden afgeschreven, wordt de rente als eerste betaald. Voor de meeste mensen is het grootste deel van de maandelijkse betaling rente voor de eerste helft van de looptijd van de lening. Dit is goed voor de meeste mensen, omdat in werkelijkheid de meeste hypotheken slechts een paar jaar duren, waarna mensen herfinancieren of verhuizen en voor die eerste paar jaar is het merendeel van de huisvestingskosten (rente) fiscaal aftrekbaar. Het is betwistbaar of dit bestendigen voor je hele leven verstandig is ... maar dat is de realiteit van de meeste hypotheken.

Dus, tenzij u uw 30-jaar betaalt volgens exact hetzelfde aflossingsschema van uw theoretische 15-jaar, zult u meer rente betalen. Een gemeenschappelijke strategie die mensen nastreven, is het betalen van een extra maandelijkse betaling (of meer) per jaar. Tegen de tijd dat je op die manier aan het werk bent om je opdrachtgever af te schrikken, heb je al veel meer rente betaald dan je 15 jaar zou hebben. En, echt waar, als je het je kunt veroorloven om de hoofdsom in het eerste jaar of twee van je hypotheek substantieel te betalen, had je waarschijnlijk om te beginnen minder geld moeten lenen.

In theorie, ALS de tarieven hetzelfde waren (dat zijn ze niet) en ALS je de 30 elke maand op dezelfde manier hebt betaald als je een 15 zou hebben betaald (wat je niet zal doen), betaal je hetzelfde bedrag in het einde. U moet beslissen of de flexibiliteit u meer waard is dan de kostenbesparingen.

Bijvoorbeeld: een 300k hypotheek van 3,5% zal een maandelijkse betaling van ~ $ 2150 voor een 15-jarig en ~ $ 1350 voor een 30-jarig bestaan ​​hebben, beide zullen beginnen met ~ $ 875/maand van dat belang (geleidelijk afnemend met de tijd) .

Wat ik denk dat de meeste mensen onderwaarderen, is de vrijheid en gemoedsrust die gepaard gaat met een afbetaald of bijna betaald huis ... en 15 jaar is veel concreter dan 30, plus een stuk goedkoper dan allemaal.

Als u een hypotheek van 15 jaar kunt betalen zonder uw budget te zwaar te belasten, is dit absoluut de betere optie voor financiële zekerheid.

En wees voorzichtig met het opportuniteitskostenadvies voor het indexfonds. Gemiddeld kan het een goed idee zijn als je naar de zeer lange termijn kijkt, historisch gezien, maar veel mensen krijgen minder dan gemiddeld rendement, afhankelijk van wanneer ze kopen en wat de markt doet op de korte termijn. Er is geen zekerheid over wat je terugkrijgt van de aandelenmarkt, maar als je een 30-jarige hypotheek hebt, is er veel zekerheid over wat je de komende 30 jaar elke maand te danken zult hebben. Verschillende mixen van beleggingen zijn logisch voor verschillende mensen, en de meeste mensen zouden er verstandig aan doen om wat exposure naar de aandelenmarkt te krijgen voor hun rendement en liquiditeit. Als iemands doel echter meer geld leent voor hun huis om meer geld op de aandelenmarkt te investeren voor hun pensioen, zouden ze eigenlijk beter kunnen worden geholpen om 15 jaar eerder veiligheid en onafhankelijkheid te bereiken.

1
toegevoegd
Als ik me aanmeld voor een hypotheek van 30 jaar, neem dezelfde rente en bereken de betaling voor een periode van 15 jaar. Ik zal de hypotheek over 15 jaar aflossen als ik me aan dat plan houd. Ik denk dat je dat ergens in je antwoord hebt gezegd. Met 12 antwoorden hier al, hoe onderscheidt jouw antwoord zich van de anderen?
toegevoegd de auteur mgkrebbs, de bron

Overweeg de "alternatieve kosten" van de extra terugbetaling op een lening van 15 jaar. Als u geld schuldig bent aan 30% p.a. en geld bij 4% p.a. dan is het geen goed idee dat de 30% lening eerst wordt uitbetaald. Overweeg ook dat als de hypotheek niet fiscaal aftrekbaar is en u inkomstenbelasting betaalt, dat u geen belasting betaalt op geld dat u "spaart". (d.w.z. in de extreme bespaarde $ 1 is $ 2 verdiend).

Vooruitdenken is essentieel, als je nu voor iemands universiteit betaalt, zou je willen betalen voor een educatieplan waarvoor bijdragen fiscaal aftrekbaar zijn, geld binnen, geld uit.

In mijn land hebben de meeste hypotheken, 15,25,30 jaar, de neiging om 6-8 jaar te duren voor de kredietgever. Mensen verplaatsen of spiegelen of herfinancieren.

Ik zou de 15 nemen voor het rentepercentage, maar alleen als ik de betalingen zonder problemen kon volhouden. Misschien een meer bescheiden huis?

Als je de hogere terugbetalingen niet kunt betalen, zeil je waarschijnlijk toch een beetje in de buurt van de wind.

Een ander ding om te overwegen is dat belastingvoordelen kunnen worden gewijzigd met een pennentrekker, maar misschien moet je nog steeds terugbetalingen doen.

0
toegevoegd

Ik wilde er alleen op wijzen dat de meeste "hefboom" voor vooruitbetalen helemaal aan het begin van de hypotheek staat en daarna snel afneemt. Dus, je allerbeste scenario is om de 30-jarige te krijgen en één extra betaling volledig aan de eerste maand van elk jaar te doen. Hierdoor daalt de afschrijving met 96 betalingen, tot ongeveer 22 jaar. Ik ken geen andere manier waarop je bijna vier keer zoveel waar voor je geld kunt krijgen (22 extra betalingen om 96 betalingen later te sparen). Daarna kost het verminderen van 22 tot 15 jaar meer van je geld voor hetzelfde resultaat, maar doe het als je wilt.

Ik deed dit eigenlijk, en het zette me ver vooruit toen ik het huis ongeveer 12 jaar later verkocht.

0
toegevoegd
@Malvolio - Eens, 100%, indexfonds. Maar OP was duidelijk dat het niet de vraag was om in die richting te gaan wanneer ze werd beantwoord.
toegevoegd de auteur mgkrebbs, de bron
Welkom bij Money.SE. Ik weet niet waar je deze berekening vandaan hebt, maar het klopt niet helemaal. Een hypotheek van $ 200K/6% heeft een betaling van $ 1200 (1199, maar ik rond). $ 1000 de eerste maand is rente, $ 200 hoofdsom. Een extra betaling is ongeveer 6 maanden vooruitbetaald vooruit, 6 maanden de hypotheek is kortgeknipt. Hoe je aan het einde $ 1200 kreeg om $ 115.200 te besparen, ik weet het niet, maar het is niet correct. Misschien wilt u een online hypotheekcalculator bekijken om dit beter te begrijpen.
toegevoegd de auteur mgkrebbs, de bron
Een lid schreef, en vervolgens verwijderd, dat een extra betaling elk jaar de termijn zou verlagen van 30 jaar naar ongeveer 22. Hij was verstandig om uw 22-jarige claim te noteren, en ik vermoed dat dit de bron is van jouw fout.
toegevoegd de auteur mgkrebbs, de bron
"Ver vooruit? U gebruikte geld om een ​​4%, fiscaal voordelige lening af te betalen, in plaats van een indexfonds te kopen dat zou zijn gewaardeerd op 5-10%.
toegevoegd de auteur Billy ONeal, de bron
"en maak een extra betaling volledig aan opdrachtgever de eerste maand" zou moeten zijn ".. eerste maand van elk jaar." Dit vertaalt zich naar een extra 22 betalingen (of iets minder dan 2 jaar om 8 jaar te besparen.) Niet helemaal de waarde @nocomprende maakt het uit, maar is zeker de moeite waard in de meeste gevallen.
toegevoegd de auteur Moshe Katz, de bron

Andere mensen hebben het punt gehinderd dat je een betere rente krijgt voor een hypotheek van 15 jaar, meestal rond 1,25% lager. Het lagere tarief maakt de 15-jarige hypotheek financieel wijzer dan een hypotheek van 30 jaar af te betalen in 15 jaar.

Dus ga met de 15 jaar mee als uw inkomen stabiel is, u zult nooit uw baan kwijtraken, uw apparatuur breekt nooit, uw voertuigen hebben nooit grote reparaties nodig, de leidingen in uw huis barsten nooit, u en uw echtgenoot worden nooit ziek, en u hebt geen kinderen. Of als je kinderen hebt, ze hebben een goed gezichtsvermogen, rechte tanden, ze hebben geen ambities om te studeren, spelen geen dure sporten en ze zullen nooit om hulp vragen als ze de huur betalen als ze ouder worden en weggaan.

Maar als een van die dingen waarschijnlijke mogelijkheden zijn, zou de 30-jaars hypotheek u enige flexibiliteit geven om tekorten op korte termijn te dekken door terug te keren naar uw normale 30-jarige betaling voor een maand of twee. Nu kunnen de financieel verstand hier misschien geen zin in hebben, omdat je veronderstelt dat je genoeg contanten in reserves hebt om zoiets te dekken, en dat is een goed advies. Maar hoeveel mensen worstelen om die reserves te behouden wanneer ze een nieuw huis kopen?

Overweeg om de spreadsheet samen te stellen en het rentekostenverschil tussen de twee strategieën te berekenen. Hoeveel kost de 30-jaars hypotheek u rente als u het in 15 jaar afbetaalt? Dat bedrag komt overeen met de kosten van een verzekeringspolis om af en toe een tekort aan contanten aan te pakken. Wilt u duizenden extra rente betalen voor die verzekering? (het is behoorlijk dure verzekering)

Eén strategie zou zijn om met de 30-jarige nu te gaan, de extra hoofdbetalingen te doen om u op een schema van 15 jaar te houden, om te zien hoe het leven gaat, en om na een paar jaar opnieuw een hypotheek van 15 jaar te betalen als alles goed gaat en uw kasreserves zijn sterk. Helaas zullen de koersen de komende jaren waarschijnlijk stijgen, wat deze strategie minder aantrekkelijk maakt. Als het enigszins mogelijk is, ga dan met de 15 jaar mee, zodat je deze bijna historische lage tarieven op slot kunt doen. Overweeg minder huis te kopen of terug te vallen naar de 30 jaar als u bang bent dat uw contante reserves niet in staat zullen zijn om de kleine verrassingen van het leven aan te kunnen.

0
toegevoegd
Ik zag het tariefverschil niet belabreerd, alleen vermeld. Het is van cruciaal belang voor de discussie en moet niet worden genegeerd. Je tweede alinea is een eerlijke waarschuwing, zelfs als deze wordt gepresenteerd op de snurkachtige manier waarop je het hebt geschreven. Het suggereert dat het nadeel van de 15 jaar is dat de liquiditeit afneemt, en ik ben het ermee eens dat een waarschuwing niet genegeerd mag worden.
toegevoegd de auteur mgkrebbs, de bron