Beoordeling van hypothecaire herfinancieringsleningaanbiedingen - kortetermijnkader

Ik heb momenteel een hypotheek van 4,5% met een saldo van $ 247.000, en ik ga herfinancieren. Mijn situatie is echter een beetje ongebruikelijk omdat ik niet van plan ben meer dan 3-4 jaar in huis te blijven. Om de uitstroom van kasmiddelen te minimaliseren, overweeg ik een 5/1 ARM en wil ik weten hoe ik de wijsheid van het "inkopen" van de rentevoet kan evalueren.

Ik heb één set aanbiedingen hieronder weergegeven, met een overvloed aan opties om punten voorin te betalen in ruil voor een lager tarief. Als ik de middenwegoptie (2,75-tarief) kies, is mijn break-even over de huidige lening 12-13 maanden.

Aangezien mijn tijdsbestek 3-5 jaar is, hoe zou ik deze tabel moeten analyseren om de "beste" optie te bepalen? Mijn doel is om de totale kasstroom te minimaliseren over bijvoorbeeld 48 maanden, ervan uitgaande dat geen enkel geld dat wordt bijgedragen aan het kopen van het tarief 3,5% verdient. Er zijn ook vaste afsluitkosten van $ 1932 naast de kortingspunten. Locatie is in de Amerikaanse Pacific Northwest.

In plaats van me een oplossing te geven, geef ik de voorkeur aan een uitleg over hoe ik de oplossing alleen kan berekenen.

Current Loan Balance   $247,000
Current Interest Rate     4.50%
Current Payment        $  1,282
Remaining term (months)     341

                                 Discount Fee    
                              ------------------
  Rate    APR     New Pmt       Pct          $
------  ------    -------     ------------------
1.500%  2.776%    $852.45     4.53%   $11,189.00
1.625%  2.787%    $867.34     4.13%   $10,194.00
1.750%  2.798%    $882.39     3.72%    $9,196.00
1.875%  2.809%    $897.60     3.32%    $8,198.00
2.000%  2.820%    $912.96     2.91%    $7,200.00
2.125%  2.831%    $928.48     2.51%    $6,205.00
2.250%  2.837%    $944.15     2.05%    $5,054.00
2.375%  2.833%    $959.97     1.44%    $3,567.00
2.500%  2.845%    $975.95     1.05%    $2,586.00
2.625%  2.857%    $992.08     0.65%    $1,606.00
2.750%  2.866%  $1,008.36     0.23%      $561.00
2.875%  2.892%  $1,024.78    -0.14%     -$346.00
3.000%  2.934%  $1,041.36    -0.51%   -$1,257.00
3.125%  2.978%  $1,058.09    -0.88%   -$2,166.00
3.250%  3.021%  $1,074.96    -1.20%   -$2,966.00
3.375%  3.064%  $1,091.98    -1.50%   -$3,700.00
3.500%  3.108%  $1,109.14    -1.79%   -$4,429.00
3.625%  3.152%  $1,126.45    -2.09%   -$5,155.00
4.125%  3.330%  $1,197.08    -2.18%   -$5,392.00
4.250%  3.375%  $1,215.09    -2.42%   -$5,970.00
4.375%  3.420%  $1,233.23    -2.65%   -$6,548.00
4.500%  3.465%  $1,251.51    -2.84%   -$7,005.00
2

3 antwoord

What you want to do is figure out how much you're paying in interest, solely (ie, the interest part of each payment), add that up over 48 months, then figure out the net value of the cash inflow/outflow for the points over 48 months (ie, 3.5% annual return on the positive or negative value). Sum those two. Then you can see your P&L, and your total cash outflow (up to you if you add a % to your negative initial outflow, and how exactly you consider your $2k closing costs; I agree with JoeTaxpayer about adding at least closing costs to the loan amount. If you have money to pay the points that would otherwise be earning money, you could alternately consider it a negative cash (ie, instead of accruing 3.5% it's a negative balance accruing that).

In Excel zou ik iets doen als:

column A = loan amt, starts at (loan amt), reduces by E of previous row
column B = interest rate (.035 etc.)
column C = that month's payment amount
column D = that month's interest, which is B/12 times A
column E = that month's principal, which is C-D
column F = rolling interest paid (sum of column D to that point)
column G = rolling earned income on any excess cash (your 3.5%).
column H = net profit/loss (which is basically G minus F, since that interest is pure loss while principal is useful at end of term)
column I = total cash outflow (sum of column C to date plus value of column G if any)

Volg vervolgens de wijzigingen in H en I wanneer u de kolommen B en C en G wijzigt.

3
toegevoegd

Naar mijn mening is de eenvoudigste manier om deze nummers uit te voeren, om er eerst van uit te gaan dat je het volledige bedrag leent, inclusief de eventuele punten. Ze voeren een spreadsheet uit, en terwijl u de nieuwe koers gebruikt, past u uw volledige huidige betaling elke maand toe. Vergelijk saldi op maand 48. U kunt het break-even berekenen eenvoudig berekenen. In het geval van de negatieve punten is het onmiddellijk. Voor hogere punten is de B/E later maar dan ben je elke maand verder vooruit.

2
toegevoegd

Voeg een paar extra cellen aan uw kop toe met een lijst van de rente die in de volgende 3 tot 4 jaar op uw huidige hypotheek wordt betaald. Gebruik de cumulatieve interessefunctie van uw spreadsheetprogramma.

Current Loan Balance   $247,000
Current Interest Rate     4.50%
Current Payment        $  1,282
Remaining term (months)     341
3 year interest         $32,460.87
4 year interest         $42,852.47
5 year interest         $53,013.20

Voeg in het hoofdgedeelte van uw spreadsheet kolommen toe die de totale kosten over 3-4 jaar voor elke lening samenvatten. Voeg kolommen toe met de rentekosten, totale kosten van rente + refi-kosten en het verschil tussen die benadering en de rentekosten van uw huidige lening. Voeg 6 kolommen totaal toe: een set voor 3 jaar en een set voor 4. Iets als dit:

                                 Discount Fee           3 year
                              ------------------      -------------------
  Rate    APR     New Pmt       Pct          $     interest  total   savings
------  ------    -------     ------------------   --------  -----   -------
1.500%  2.776%    $852.45     4.53%   $11,189.00    10,650   23,771   8,689
1.625%  2.787%    $867.34     4.13%   $10,194.00    11,547   23,673   8,787


total   = interest + discount fee + $1932 fixed closing costs
savings = interest of current loan - total

Herhaal dat blok van 3 jaar aan de rechterkant en sluit de 4-jarige nummers aan.

U heeft ons gevraagd om een ​​boete van 3,5% in rekening te brengen tegen het geld dat naar de kortingsbijdrage gaat. U kunt dat doen door een kolom toe te voegen die dit berekent, zoals Joe in zijn antwoord heeft beschreven. Voeg die accijns van 3,5% toe aan de bovenstaande totale berekening, die op zijn beurt het gespaarde bedrag voor elke refi-lening omver zal werpen.

PS: Hoe ga je 3,5% verdienen over 48 maanden?

0
toegevoegd